2022年9月11日 - 2022年9月17日

住宅ローン商品は大きく分けて3種類しかないとお伝えしましたが
　"変動金利"　"固定金利選択型金利"　"固定金利"の3つになります。

それぞれメリットもデメリットもあります。

それらの特徴として、まずは"変動金利"を説明しますね。

この商品は、金利が安いというメリットを持っていますが、将来金利が上がっていけばその年ごとに返済の金額が増え、逆に金利が下がれば減っていくということになるのが"変動金利"です。
貸出金利が市場の動向に左右されてしまうことから、将来の金利が分からないですし、最終的に返済する総額も全く予想出来ないというものです。
特に今はその金利が上がって来ている状態なので、我々としてはあまりおすすめしていません。

続いては"固定金利選択型金利"についてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、固定金利の仲間のように感じますが、
これは変動金利と固定金利のいわゆる中間になるものです。
変動金利は、頻繁に変わるんですけど、この場合は3年固定だったり、5年固定、10年固定など固定期間を選べます。
先程の変動金利よりは少し高くなります。
これは３年、10年と金利が変わらないという安心感がありますが、もし金利が上昇することによって、負担が増えたり減ったりする可能性があるということです。
これもよく考えるべきです。

最後に"固定金利"を説明しますね。
固定金利は終わりまで、今の金利が固定されるものです。
耳にされた事もあると思うのですが、フラット35と言った35年間ローンの金利が上がらないローンがこれです。
今は特に金利が低い状態なので、ちなみに私が昔、家を買ったときは3%でしたね。
今は1.○○%台なので、それよりも半額近くなっていますね。
その後に私が買った時も今より何%も高いですから今は底値ですね。
それよりも変動金利は安いですけど、逆に言うと高くもなる可能性がありますから、今の金利だとメリットの方が長い目で見たときに大きいと思います。

それぞれの商品がメリットもデメリットも備え持っていることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえつつ、自分に合った住宅ローン選びをすることが、『資金計画』では大切なこととなってきます。

目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、どれが得でどれが損だということが分からないものですから、損得勘定で選ばないように注意していただければと思います。

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正しい資金計画のやり方として大事なことは、プランを決める前に資金計画をするということです。

よく住宅会社が土地を決めてこういうプランで、いくらなのか？と見積を出してくると思うのですが。。。
それよりも前に、あなたが月々どれぐらい返済できるのかというのを、決めた上でプランを立てないと無理な計画になってしまいます。
まずは今の収入でいくら返済できるのか？というのを先に決めて、それからじゃあいくら借りていいのかということが分かります。
それに12か月を掛けて返済の年を掛けて...そうすると総額が決まりますので、そこからプランを考えていくというのが大事ですね。

資金計画とは、全体予算をはじめ、土地や家などにそれぞれどれくらい予算を振り分けるのか？という計画を立てるために行うものですから、家づくりの最初にしなければ意味がありません。
ですから、家づくりは、まずは資金計画から始めるということを肝に命じておいてください。
口酸っぱくなりますけど、今金利が全体的に安いので、昔の私が高い金利を払っていた頃よりも今の方が、同じ金額で立派な設備や間取りを広くすることが可能ですし、逆に同じ面積設備だとしても、支払金額が下がるようになっています。

どちらにしても最初に総額を決めておく。
そしてシミュレーションしていくっていうことが重要です。

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実は家づくりにかかる諸費用は、こちらに載せているようにこれだけあるんです！

ただ、大まかに三つ挙げるとしたら銀行に支払わなきゃいけない費用と保険料です。
火災保険とか地震保険。
あとは土地を購入する際にかかる費用があります。

ローンの種類によって、手数料がかかったり火災保険とは別に、ご自身の保険に入らなければいけなかったりします。
何を選ぶか？と言うことによって経費も変わってきますので、そこはご相談していただきたいなと思います。

それと火災保険に関して、戸建て住宅となるとほとんどが木造になると思うのですが、耐火構造であるか、非耐火構造によるかで保険料も60%近く変わってきます。
でも非耐火構造にすると、建物自体が高かったりするのでそこら辺を上手に調整する必要があると思いますのでこれも住宅会社によってご相談していただければなと思います。

あと地震保険なのですが、これは地震保険だけ入ることはできませんので、必ず火災保険とセットで入るようになってます。
地震保険は火災保険の半分しか補償されません。
例えば火災保険に2000万かけても、もしそれが地震の被害に遭ってしまった場合は1000万円までしか補償されませんので、これも必ず注意が必要です。

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事前にしておくこととすれば、土地を買うとなったときにかかる費用に諸経費とあったと思うのですが、それを知っておく必要があります。

まず土地を紹介してくれた不動産屋さんに支払う仲介手数料なのですが、土地の代金に3％プラス6万に消費税を掛けたものです。
それと隣の土地に境界が決まってない、境界ブロックがないという場合にはブロックを設置したりしますので、境界基礎工事代金がかかってきます。

あとは水道加入金（市町村に支払う水道メーター設置や水道の使用権利金）を支払う必要があります。
中古の場合は変わったりしないのですが、その土地に新しく水道管を引く場合というのは、設備費用が必要になってきます。

あとは司法書士に払うのですが、名義を変えるために所有権移転登記費用。
それとは別に借入したりする時にも、抵当権金融機関（担保）を設定するための費用がかかってきます。

買う土地の地盤がゆるい場合は、地盤改良する必要があります。
あまりないと思うのですが田や畑を買う場合、土の入れ替え工事費用や造成工事費用、あとは農地から宅地に変えなくてはいけないので、地目の変更が必要です。地目変更費用がかかってきます。

この様に、個人ではわかりにくい事も多々ありますのでこれは不動産会社に相談して、総額でいくらかかるか？を確認して知っておく必要があると思います。

弊社セイコーハウスは不動産会社も運営していますので、その様なご相談はもちろんアドバイスもさせていただきます。

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土地を買う時、不動産会社を訪れて、買い付け申込書を出して、手付金と言う頭金の様な物を入れて、銀行の融資で残金を支払うと言う流れになるのですが...。
知らないケースが多いのは、申し込みする時に、事前に銀行の審査をしないで、申し込みする人がいらっしゃるんです。
事前審査なしでは家を買えないことが多いです。

一般的に家を買える、土地を買えると申し込みをする人はもう既に事前に銀行の審査も終えている状態の方々なのです。

例えば○○さんが親から相続した土地を持っているとします。
AさんとBさんから土地を売ってほしいと申し込みが来たときに、Aさんは銀行の審査も既にクリアしてからの申し込み。
一方、Bさんは銀行の融資もまだ受けてなくて、Aさんと同じ金額で申し込まれたとき、
どちらに売りますか？

既に審査をクリアしているAさんの方が信用できますよね？

もしかしたらBさんは後々審査に通らなくて買えない可能性もあります。
Aさんはもう銀行からOK出ていますから、確実に買えます。

土地を買う申し込みの際に、今まで口を酸っぱくしてお伝えしている「資金計画」を事前に練って、
銀行の事前審査までしておかないと、本当に買いたいと思っていた土地が買えないということもあるので、
とても重要ということですね。

事前の準備（資金計画後の事前審査）を怠ったことで欲しかった土地が買えない...。
結果として落とし穴になってしまうということになります。

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事前審査に落ちる。

そういったことはあるんですけども、実はその方が落ちたんじゃない。

ってことなんですよね。

その方が落ちたわけじゃなくて、その住宅会社が落ちたんですよ。

例えばその住宅会社の販売価格が高すぎたっていうこと。

その方にとっての金額が高すぎたっていうことだと思います。

その住宅会社が落ちた、ただそれだけなのでそのことについて全く気にすることないです。

モデルハウスがあって名の知れた住宅会社に行くと、大体高額なので。

だから落ちた（借りれない）って言いますが、我々がやってる目線から見ると、その方が落ちたわけじゃなくて、住宅会社のメーカーが落ちただけの話ですから、ここで（大手のハウスメーカーで）落ちた（借りれなかった）と言って、精神的に落ち込む必要も全くないです。

ハウスメーカーで名高い所は、働いてる人たちの人件費や事業費というような一般的に言われるものがとても高いのです。

それに、材料費や工事費に利益を乗せてるような形なので、そもそもその事業費が高いです。

その結果としてお客様が購入する住宅が高くなります。

宣伝費（CM・チラシ・立派なパンフレット・タレント）もかかりますよね。

それと比べて我々のような地場の工務店は、バンバンCM出してるわけでもないですし、

どちらかというと、口コミであったり、あるきっかけで知り合った方がお客様になります。

福岡ですから、人件費もその東京並みではないですし、意外と社長の給料そんな高くないですし(笑)

そんな感じで事業費を比較的抑えています。

しかも利益も名の知れたハウスメーカーのようにべらぼうに高く取っていません！

やっぱり有名＝ブランドになりますからね。どこのブランドも利益を多く乗せてきますからね。

それは、同じ材料、同じ間取り、同じようなデザインだったとしても。。。

よくよく考えていただくと、その方が審査に落ちたわけじゃなくて、そのハウスメーカーが審査に落ちたというふうにご理解していた
だいたら良いかと思います。

自分に合ったハウスメーカーを見つけて、無理のない資金計画を立てて理想の家を建てて欲しいですね。

たくさん選べますので。
ハウスメーカーにしても、住宅会社っていうのはたくさんありますからね。

納得のいく会社を選んでいただけたらいいなと思います。

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やってはいけない間取りというより、こうしたら高くなる！というのがあります。

一番わかりやすいのは、やはり大工さんや職人さんが作っていきますので、手間のかかる間取りだと作業量が多くなります。

作業量が多くなるってことはその分どうしても高くなりますよね。

一番わかりやすいのが、外観を見て真四角な家っていうのが一番手間が掛からないですね。

よく建築業界で言われる出隅・入隅の数が少ない方が作業量が少ないです。

出隅が山の角（出ている）、入隅は谷の角（へこんでいる）と考えてもらったら分かりやすいと。

普通は四角形な建物ですが、これが16角形とか変な突起物が出たりへこんでたりすると、

その分出隅・入隅が増えますね。

そこにはやはり柱が必要ですし、直線でいいところがまた外壁の面積も内側の面積も増えるんですよね。

複雑になる、柱も増える、面積も増える。

どうしても真っ直ぐよりもいろいろ増えてしまいますから手間も金額も増えます。

なので出隅・入隅が多い建物っていうのは高くなります。

例えば、2階から1階に続かない間取り。

ここに壁があるけどこっちには壁ありません。
となったときは、どうしても耐荷重の補強をしなくてはいけないので、その分また手間がかかります。

補強材を使っているので、その分どうしても高くなってしまうことになります。

あと意外に多いのが吹き抜けです。

空間が大きく広がって、ぱっと明るく！

最初すごくいい印象なので、皆さんの憧れだったりするのですが。

それだけ窓から熱が入ったり逃げたりするものですから、それらの熱の損失や大きな空間を冷やしたり温めたり空調設備も必要です。

それと光熱費が高くなってしまいます。空間が広いとやっぱりエアコンの効きも悪いです。

間取りで後悔する原因1位か2位に、「吹き抜け」って言われていますよ(笑)

見た目はいいけど、意外にいらなかったって言われいるアイテムの一つですね。

それなら２階にもう一つお部屋を作っておけば良かった...。というような。

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